KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA
Kentsel Dönüşüm nedir.
Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına gelmektedir.
6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasının amacı.
6306 Sayılı Kanunun amacı; can ve mal kaybına sebep olan doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkmış olan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye yönelikti. 6306 sayılı Kanunda öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli binası yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkin bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimlere geniş yetkiler verilmiştir.
Riskli Alan - Riskli Yapı tanımı.
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder.
Riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılır. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir.
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıları kapsar.
Riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.
Binaların risk tespiti için çoğunluk şartı var mı.
Binaların risk tesbiti yapılırken çoğunluk şartı aranmaz. 6306 sayılı Kanunun ilgili maddesi uyarınca ; “riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” Binada her hangi bir mülk sahibi, daire, dükkan fark etmez pay sahibi olan kişi tek başına başvuru yapabilir
Risk tespitinden sonra yapılacaklar.
Kanunun ilgili maddesi uyarınca riskli bina tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; binaların yıktırılması için, bu binaların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu zaman zarfında binalar, mülk sahipleri tarafından yıktırılmadığı takdirde, binaların idari makamlarca yıktırılacağı bildirilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. Buna rağmen mülk sahiplerince yıkıma gidilmediği hallerde, bu binaların şahıslar ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıkım masrafları ve gereken diğer yardım ve krediler dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılır veya yaptırılır.. Belirlenen usul ve esaslara göre verilen sürede yıktırılmadığı tespit edilen riskli binaların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.
Tespit işlemine dava açma hakkı.
Elbetteki yapılmış olan tesbit işlemine dava açma hakkınız vardır. Kanunun ilgili maddesi uyarınca; “bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” Ayrıca Belediye Kanununun 73 maddesinde de “kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. ” denilir.
Binanızın riskli olduğu raporuna rağmen raporun doğru olmadığını düşünüyorsanız.
Kanun uyarınca “Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir”
Binanızda 2/3 çoğunlukla yıkım kararı alındı. Bu karara katılmıyorsanız
Kanun uyarınca “Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.”
Binanızın riskli olduğunu düşünüyorsunuz fakat 2/3 çoğunluk size katılmıyor. Binanın durum tespiti için ne yapmalısınız.
Kanun uyarınca; Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Kanunun Uygulama Yönetmeliği 7.maddede “Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.” Herhangi bir mülk sahibi tespit isteyebilmektedir.
Binanızın yıkılması durumunda arsa payı sahipleri olarak ne yapmalısınız.
Kanun uyarınca “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmektedir.
Kira ve diğer yardımlar kimlere yapılır.
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bu yapıların bulunduğu alanlardaki uygulamalarda, öncelikle mülk sahipleri ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların mülk sahiplerine veya kiracı olarak da bu yapılarda ikamet edenlere veya işyeri olarak bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.
Yerinde dönüşüm
Kanun kapsamında “yerinde dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar içindir. Diyelimki; 15 daireli bir binada mülk sahibisiniz ve binanız depreme dayanıklı değil, binanızın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapmadan, binanız yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesidir.
Uygulama Alanı nedir.
Bakanlar kurulu kararı ile belirlenmiş riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı yada üzerindeki ömrünü tamamlamış, ağır hasar yada yıkılma tehlikesi olan yapılar ve alanlar sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.
